고가아파트 증여 앞둔 분, 부동산 세무조사 전수검증 주의
서울 고가아파트를 증여·양도할 계획이라면 부동산 세무조사는 의심 사례만 고르는 방식에서 조건에 맞는 거래를 모두 들여다보는 방식으로 넓어졌습니다. 특히 강남 4구·마용성 고가아파트 증여는 신고 내용이 전수 점검됩니다. 내가 해당하는지와 소명 기준은 아래에서 차례로 짚습니다.
부동산 세무조사, 내가 전수검증 대상일까
국세청은 지난해부터 거래가액 30억 원 이상 초고가 주택 거래와 강남 4구·마용성 지역 고가 아파트 증여 거래의 신고 내용을 전수 점검하고 있다고 10월 12일 밝혔습니다. 즉 대상 여부를 가르는 기준은 일부 사람의 혐의가 아니라 지역과 가격대, 거래 유형(증여·초고가 거래)입니다.
다만 전수 점검은 곧바로 조사 착수를 뜻하지 않습니다. 신고 내용을 모두 확인한 뒤 자금 출처나 평가 방식에 의문이 있는 건을 골라 조사나 소명 요구로 넘기는 단계라고 이해하시면 됩니다. 국세청 안내에 따르면 납세자는 성실하다고 추정되고, 법령이 정한 사유가 있을 때만 세무조사 대상이 됩니다.
예를 들어 서울 마포·용산·성동구에 시세 20억 원대 아파트를 가진 50대가 자녀에게 증여를 준비한다면 점검 대상 지역과 가격대에 들어갈 가능성이 큽니다. 그렇다면 최근 국세청은 어떤 순서로 누구를 조사해 왔을까요? 다음 내용에서 흐름을 확인해 보세요.
외국인에서 현금부자까지, 조사 타깃 변화
이재명 정부 출범 이후 국세청이 발표한 부동산 기획조사·검증은 5월 19일까지 모두 5차례입니다. 한국세정신문은 지난 9개월간 조사·검증 대상이 2천372명(건·사업자 포함)에 이른다고 정리했습니다.
타깃이 넓어진 순서
처음에는 고가아파트를 산 외국인, 이어서 초고가 주택을 산 외국인·연소자였습니다. 이후 증여 혐의자 전수검증, 다주택임대업자, 마지막으로 차입 규제 밖의 현금부자와 시세차익을 노린 다주택자로 옮겨 갔습니다.
자금 출처에서 사업체까지
5월 조사 127명은 자금 형성 과정을 보는 조사입니다. 사업소득 누락이나 법인자금 유출이 의심되면 관련 사업체까지 범위를 넓힐 계획이라고 합니다. 그래서 자영업자나 법인 대표라면 주택 자금과 사업 자금의 경계도 점검해야 합니다. 이 흐름이 실제 어떤 추징으로 이어졌는지는 바로 이어지는 사례에서 보여 드립니다.
이재명 정부 출범 후 부동산 기획조사 5차례
국세청 보도자료를 정리한 현황입니다. 단위(명·건·사업자)가 서로 달라 단순 합산은 어렵습니다.
| 발표일 | 조사·검증 테마 | 대상 |
|---|---|---|
| 2025.8.7. | 강남 3구 등 고가아파트 취득 외국인 탈세자 세무조사 | 49명 |
| 2025.10.1. | 한강벨트 등 초고가 주택 외국인·연소자 세무조사 | 104명 |
| 2025.12.4. | 강남 4구·마용성 등 고가아파트 증여혐의자 전수검증 | 2,077건 |
| 2026.3.30. | 서울 아파트 5호 이상 다주택임대업자 세무조사 | 15개 사업자 |
| 2026.5.19. | 차입 규제 밖 현금부자·시세차익 노린 다주택자 세무조사 | 127명 |
1주택 비과세·증여 추징 사례, 이런 실수
국세청이 지난해 10월 착수한 104명 조사 결과를 보면, 80여 명이 731억 원을 탈루해 318억 원이 추징됐습니다. 6명은 검찰 고발, 4명은 벌금 상당액 7억 원 통고 처분을 받았습니다. 주요 사례는 아래와 같습니다.
양도세와 증여세 모두 겉으로는 정상 거래처럼 보여도 자금과 거래 상대방을 추적하면 드러나는 구조입니다. 그렇다면 소명 준비는 무엇부터 해야 할까요? 마지막 단계에서 정리합니다.
- 2주택자 A씨는 저가 아파트를 지인에게 판 뒤 남은 20억 원대 아파트를 1세대 1주택 비과세를 부당하게 적용해 신고했지만, 저가 아파트를 되돌려 받고 사례금까지 준 사실이 드러나 다주택 중과세율로 양도세 10억 원이 추징됐습니다.
- 마용성 고가아파트 2채(30여억 원)를 산 외국인 B씨는 외국인 배우자에게서 자금 전액을 증여받고도 신고하지 않아 증여세 4억 원이 추징됐습니다.
- 국세청은 다주택자 증여에서 증여 재산을 낮게 평가하거나 증여세를 대신 내주는 편법 여부를 검증하겠다고 밝혔습니다.
- 법인 보유 주택도 대상입니다. 공시가격 9억 원 초과 법인주택 2,639채 중 1,097채(약 42%)가 사주 일가 거주 등 사적 사용으로 확인됐고, 8월 25일 50개 업체 세무조사가 시작됐습니다.
사전통지 20일, 자금출처 소명 이렇게 준비
국세청은 6월 행정예고에서 세무조사 사전통지를 조사 개시 15일 전에서 20일 전까지로 늘리는 내용을 담았습니다. 국세기본법 개정 사항을 반영한 것이며, 불복에 따른 재조사는 7일 전까지 통지하는 규정이 새로 들어갑니다. 실제 적용 시점은 국세청 공시로 꼭 확인하세요. 통지가 오면 조사 개시 20일 전까지 서류를 준비할 시간이 생기지만, 미리 준비한 쪽이 유리합니다.
지금 휴대폰 메모에 증여나 양도 예정일, 취득 당시 자금 흐름, 소득, 기존 주택 처분 대금, 금융기관 차입 내역, 증여 신고 이력을 적어 두세요. 증빙은 통장 이체 내역과 계약서, 신고서로 맞춰 두면 자금 출처가 소득과 처분 대금으로 이어지는지 설명하기 쉽습니다.
양도 건은 해명자료를 낸 뒤 국세청이 검토 결과를 회신하는 기한도 명시될 예정입니다. 증여나 양도 전에 세무사와 먼저 상담하고, 조사 도중 혐의가 여러 과세기간에 걸치면 범위가 넓어질 수 있다는 점도 기억하세요.
고가주택 증여·양도를 앞두고 있다면 부동산 세무조사는 걸린 뒤가 아니라 거래 전에 자금 흐름을 정리해 두는 쪽이 가장 확실한 대비입니다.
